Comment financer de l’immobilier d’entreprise ?

Investissement Locaux d'entreprise

Acquérir un bien immobilier est pour une entreprise un investissement de taille qui peut être bénéfique si l’on ne cite que la sécurité (prévention d’une éventuelle résiliation du bail par le propriétaire), la liberté d’aménager les lieux sans oublier l’avantage fiscal qu’il représente. De ce point de vue, l’acquisition l’emporte sur la location. Mais comment couvrir cette acquisition ? Plusieurs solutions financières existent en immobilier d’entreprise.

L’investissement en fonds propres

Pour une entreprise en création, les actionnaires ou les associés peuvent réaliser des apports en nature afin de constituer les fonds propres. C’est un moyen pour l’entreprise de disposer d’un bien immeuble. Au fil des années, lorsqu’elle va prendre de l’ampleur, l’entreprise en bonne santé financière peut recourir à ses propres ressources (réserve) pour moderniser ses locaux ou acquérir de nouvelles structures.

Ce type de financement peut servir de garantie dans un prêt bancaire lorsque les sommes ne suffisent pas. Il est toutefois important de rappeler que les établissements bancaires sont aujourd’hui très exigeants en matière de garanties ou d’autofinancement. Il est fréquent de voir des banques exiger un autofinancement à hauteur de 30 % du montant des opérations.

Financement immobilier d'entreprise

L’investissement par crédit-bail immobilier

Opération jonglant entre la location et le crédit bancaire, le crédit-bail est un contrat qui place l’entreprise dans une situation de « locataire », mais qui peut devenir, à terme, le propriétaire du bien concerné. Cette opération concerne tous les immeubles à usage professionnel tels que les hôtels, les usines, les bureaux, les entrepôts, les ateliers ou encore les locaux commerciaux, qu’ils soient en état futur achèvement, en construction ou existants. L’option de crédit-bail immobilier présente des avantages intéressants :

  • l’entreprise peut financer son projet avec ou sans apport
  • Avantage fiscal : les loyers payés par l’entreprise sont déductibles en charge
  • Avantage financier : comme l’immeuble financé et les ressources de financement en crédit-bail ne figurent pas dans le bilan de l’entreprise, celle-ci préserve ses fonds propres en limitant l’endettement apparent
  • Le financement s’adapte au cycle d’exploitation de l’entreprise : durée de bail pouvant aller de 7 à 15 ans selon la possibilité de remboursement
  • Possibilité de sous-louer le bien immobilier sous réserve de l’accord avec l’organisme prêteur.

L’investissement par crédit bancaire classique

Crédit BancaireBien que les organismes de prêts proposent des offres aux entreprises souhaitant investir dans un projet immobilier, cela relève du parcours du combattant dans la mesure où les critères d’obtention de prêt sont rigoureux. La cause ? Investir dans un bien immobilier, qu’il soit affecté à un usage professionnel ou au logement du personnel, n’apporte pas ses fruits immédiatement.

Toutefois, l’entreprise bénéficie de certains avantages. D’abord, elle n’aura pas à payer des loyers. Ensuite, lorsque le moment de vendre le bien sera venu, elle pourra prétendre à des plus-values immobilières.

Comme les crédits immobiliers d’entreprise sont différents de ceux accordés aux particuliers, une vérification de la solvabilité de l’entreprise s’impose. Ceci requiert l’analyse de son compte d’exploitation et de son bilan, l’étude de son business plan. L’établissement de prêt doit également voir si le coût du projet est bien cohérent avec la rentabilité de l’entreprise.

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