Quels diagnostics fournir pour vendre une maison ?

La liste des diagnostics à fournir pour vendre une maison dépend de trois choses : l'âge du bien, l'endroit où il se trouve et ses équipements. Une maison de 1930 en zone à termites, avec une fosse septique et des installations de gaz et d'électricité de plus de 15 ans, cumule plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement et DPE ; une maison de 2012 raccordée au tout-à-l'égout, hors de toute zone réglementée, peut se vendre avec son seul diagnostic de performance énergétique. Tous ces documents forment le dossier de diagnostic technique, le DDT, que le vendeur fait réaliser et joint à la promesse de vente ou, s'il n'y en a pas, à l'acte authentique signé chez le notaire.

Quels diagnostics pour vendre une maison, et combien de temps restent-ils valables ?

La fiche de Service Public sur les diagnostics à fournir en cas de vente donne la liste pour une maison individuelle ; les durées viennent des fiches consacrées à chaque diagnostic.

La validité se vérifie deux fois. D'abord à la promesse : la fiche sur la promesse de vente précise que les diagnostics « doivent être en cours de validité à la date de la promesse ». Puis à l'acte authentique : un document qui a expiré entre-temps est à refaire, sous peine de perdre la protection décrite plus bas.

L'âge de la maison et de ses installations : plomb, amiante, gaz, électricité

Le constat de risque d'exposition au plomb, le CREP, mesure le plomb des revêtements, à commencer par les anciennes peintures. Si des revêtements dégradés dépassent le seuil de 1 mg/cm², le vendeur doit faire réaliser des travaux. L'état amiante, lui, repère les matériaux qui en contiennent ; leur présence n'empêche pas la vente, mais un acheteur informé qui achète en l'état ne pourra plus demander l'annulation pour ce motif.

Pour l'électricité et le gaz, la date qui compte n'est pas celle de la maison : c'est l'âge de l'installation. Une maison de 1975 dont le tableau et le câblage ont été refaits il y a huit ans n'a pas d'installation électrique de plus de 15 ans, donc pas de diagnostic électricité à fournir. Côté gaz, un certificat de conformité de moins de 3 ans, délivré par l'un des trois organismes agréés (Qualigaz, Dekra, Copraudit), dispense du diagnostic.

L'adresse de la maison : termites, risques, bruit et mérule

Quatre diagnostics dépendent seulement de la situation du terrain. Les termites et la mérule, un champignon qui s'attaque aux constructions, relèvent d'arrêtés : la préfecture dit si la commune est concernée, et Service Public publie une carte des communes infestées ou à risque de termites.

L'état des risques suit un calendrier plus serré que les autres : le vendeur doit le remettre dès la première visite, quand il y en a une. L'annonce elle-même doit renvoyer vers le site Géorisques, de même qu'elle doit dire qui paie les frais d'agence, vendeur ou acquéreur. Si l'état des risques n'est pas remis au plus tard à la promesse, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence que le lendemain du jour où il le reçoit.

DPE et audit énergétique : ce que l'étiquette ajoute au dossier

Le diagnostic de performance énergétique classe la maison de A à G. Il ne vous oblige à aucun travail pour vendre, mais une maison classée E, F ou G doit en plus être accompagnée d'un audit énergétique pour toute promesse ou acte signé depuis le 1er avril 2023 ; les maisons classées D y passeront le 1er janvier 2034. L'audit va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés, avec une première étape qui fait gagner au moins deux classes et une étape finale qui vise la classe B. Il sert de base pour savoir quels travaux MaPrimeRénov' finance.

Avant de commander l'audit d'une maison chauffée à l'électricité, regardez la date de son DPE. Le calcul lui est plus favorable depuis le 1er janvier 2026 : le facteur de conversion de l'électricité, 2,3 jusque-là, vaut désormais 1,9 d'après la fiche DPE de Service Public. Un DPE de 2025 ou plus ancien peut être mis à jour gratuitement en ligne, sans nouvelle visite, si l'étiquette s'améliore. Une maison passée de E à D sort du champ de l'audit.

Assainissement individuel : le diagnostic qui peut imposer des travaux

Une maison en assainissement non collectif, c'est-à-dire non raccordée au réseau public (une fosse septique, par exemple), doit être vendue avec un contrôle de moins de 3 ans au jour de l'acte. Ce contrôle n'est pas fait par un diagnostiqueur : c'est le service d'assainissement non collectif de la commune, le SPANC, qui s'en charge, sur rendez-vous pris par le vendeur. S'il relève des défauts, les travaux de mise en conformité doivent être faits au plus tard un an après la vente.

Le vendeur peut les réaliser avant, ou prévenir l'acheteur qu'il ne le fera pas : c'est alors l'acheteur qui a un an pour s'en charger, et le coût des travaux entre dans la négociation du prix. Pour une maison raccordée, la mairie vous dira si un contrôle est exigé.

Diagnostic absent ou périmé : que risque le vendeur ?

Ce que dit le texte : selon l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation, en l'absence à l'acte authentique d'un des documents sur le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, l'électricité ou l'assainissement non collectif « en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ». Pour l'état des risques, l'acheteur peut aller plus loin et demander au juge l'annulation de la vente ou une baisse du prix.

Le choix du professionnel engage aussi le vendeur : faire appel à un diagnostiqueur non certifié l'expose à une amende de 1 500 €, 3 000 € en cas de récidive. Service Public tient un annuaire des diagnostiqueurs certifiés, qui permet aussi de vérifier les certificats de celui que vous avez choisi.

Qui paie les diagnostics de vente, et quand les commander ?

Le vendeur. Les prix ne sont pas réglementés et vous pouvez confier les diagnostics à plusieurs professionnels, selon Service Public. Le calendrier tient aux deux documents de 6 mois : commandés en mars pour une promesse signée en novembre, l'état termites et l'état des risques sont à refaire, alors qu'un DPE ou un repérage amiante récent vous suit pendant des années.

Côté acheteur, le DDT n'est pas une liasse de plus à parapher. Il décrit la maison mieux qu'une visite : son isolation, l'état de ses fils et de ses tuyaux, ce qui se cache sous les peintures. Il est annexé à la promesse, et les 10 jours de rétractation qui suivent sont le bon moment pour le lire ligne à ligne.

Reste une question si l'étiquette est mauvaise : vendre maintenant, ou garder la maison pour la louer ? Une maison classée G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les F suivront en 2028 : avant de choisir, lisez quels logements sont interdits à la location à cause du DPE, et à partir de quand.