Qui doit payer les frais d'agence immobilière ?

Un vendredi soir, une annonce affiche un trois-pièces à 262 000 €, avec en dessous, en plus petit : « honoraires à la charge de l'acquéreur ». L'acheteur se demande s'il devra ajouter la commission de l'agence au prix, ou si elle y est déjà. À la vente, paie celui que désigne le mandat signé avec l'agence, vendeur ou acheteur. À la location, le bailleur paie l'essentiel, et le locataire ne règle qu'une part plafonnée de quatre prestations précises.

Qui paie quoi, à la vente et à la location ?

Vente : le mandat désigne qui paie l'agence

Le mandat est le contrat écrit par lequel vous chargez une agence de vendre (ou de trouver) un bien. Sans lui, l'agent ne peut rien réclamer : Service Public rappelle qu'il doit détenir « un mandat écrit, signé par le vendeur, en cours de validité » avant de travailler sur la vente. Ce mandat, qu'il soit simple, exclusif ou semi-exclusif, fixe la rémunération de l'agent et la partie qui la paie.

Le montant, lui, n'est pas encadré : l'agence fixe librement ses honoraires, mais doit afficher son barème dans ses locaux, en vitrine et sur son site. Autrement dit, ils se négocient, et le moment pour le faire est la signature du mandat, pas la veille du compromis.

Une règle protège l'acheteur comme le vendeur : l'agence n'est payée qu'une fois la vente signée chez le notaire. Les honoraires sont versés après l'acte définitif, pas avant.

Comment lire le prix d'une annonce immobilière ?

Depuis un arrêté du 10 janvier 2017, l'annonce dit qui paie l'agence, et la forme du prix change selon la réponse.

Quand les honoraires sont à la charge du vendeur, l'annonce affiche le prix de vente, et l'acheteur n'a rien à y ajouter : l'agence sera payée par le vendeur sur ce prix. Quand ils sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce doit montrer deux prix, honoraires inclus et honoraires exclus, plus le pourcentage des honoraires TTC, calculé sur le prix hors honoraires. Le prix honoraires inclus doit apparaître en plus gros caractères.

Revenons à l'annonce du début, qui reste un exemple : conforme, elle indique aussi 250 000 € hors honoraires et « Honoraires : 4,80 % TTC ». Les 12 000 € d'écart, ce sont les frais d'agence, déjà compris dans les 262 000 €. Une annonce qui trompe sur le prix ou sur qui paie peut constituer une pratique commerciale trompeuse, punie de 2 ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende au plus.

Frais d'agence à la charge de l'acquéreur : des droits de mutation plus bas

« Si c'est moi qui paie l'agence, je paie aussi plus de frais de notaire dessus ? »

Non, c'est même l'inverse. Les droits de mutation (la plus grosse part de ce qu'on appelle les « frais de notaire ») se calculent sur le prix. Selon la doctrine fiscale publiée par l'administration, la commission n'entre pas dans l'assiette des droits lorsque le mandat la met à la charge de l'acquéreur. Elle y entre quand le mandat la met à la charge du vendeur, puisqu'elle est alors comprise dans le prix, et même si l'acheteur la règle à la place du vendeur.

Dans l'exemple de l'annonce, les droits portent donc sur 250 000 € et non sur 262 000 €. Le taux départemental va jusqu'à 4,50 % en temps normal et, entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, les départements peuvent le porter jusqu'à 5 % ; des taxes additionnelles s'y ajoutent. Sortir 12 000 € de l'assiette retire 540 € de droits départementaux à 4,50 %, et 600 € à 5 %, avant même les taxes additionnelles. La hausse vers 5 % ne touche pas le primo-accédant au sens fiscal : celui qui achète le logement où il va vivre sans avoir possédé sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Le gain n'existe que si le mandat le prévoit. Si vous financez par emprunt, cette somme compte aussi dans le montant à emprunter : nos articles sur le crédit immobilier et l'assurance emprunteur détaillent ce que la banque en fait.

Location : des frais d'agence plafonnés par la loi ALUR

Pour la location d'un logement d'habitation, la règle part de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par la loi ALUR du 24 mars 2014. Les frais d'agence sont à la charge du bailleur. Quatre prestations seulement peuvent être partagées avec le locataire : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée.

Pour ces quatre-là, la part du locataire ne peut dépasser ni celle du bailleur, ni un plafond au mètre carré de surface habitable. Ce plafond existe depuis un décret du 1er août 2014 ; seuls ses montants sont revus chaque année selon l'indice de référence des loyers, la dernière fois au 1er janvier 2026 (ce sont ceux du tableau plus haut). Ils varient selon la zone de la commune, et Service Public propose un simulateur qui estime la part du locataire selon la commune. Les honoraires de bail sont dus à la signature du bail, ceux de l'état des lieux une fois l'état des lieux réalisé.

Soit un deux-pièces de 50 m² en zone tendue, chiffres choisis pour l'exemple. Le plafond du locataire est de 504,50 € pour la visite, le dossier et le bail, et de 151,50 € pour l'état des lieux. Si l'agence facture 800 € au total pour la visite, le dossier et le bail, le locataire paie au plus 400 €, la moitié, puisque ce montant reste sous le plafond de 504,50 €.

Annonce, gestion, état des lieux de sortie : ce que le bailleur paie seul

Tous les autres frais de mise en location restent au bailleur, par exemple la rédaction et la diffusion de l'annonce ou la gestion locative. L'état des lieux de sortie fait à l'amiable ne coûte rien au locataire, et une clause du bail qui prétend le lui facturer est réputée abusive. Seule exception : quand l'état des lieux est dressé par un commissaire de justice (l'ancien huissier), les frais se partagent par moitié.

Côté annonce, l'agence doit afficher le montant TTC des honoraires mis à la charge du locataire, dont la part liée à l'état des lieux. Si la somme réclamée dépasse la règle, Service Public met à disposition un modèle de lettre pour refuser de payer les frais excessifs. Si vous êtes bailleur, une autre question se pose, sur le logement lui-même : peut-il encore être loué avec son DPE ?

Ce que je ferais à votre place, selon votre côté de la table

Acheteur, je demanderais à voir la clause de rémunération du mandat avant de signer une offre. C'est elle, et non une promesse orale, qui décide si les droits de mutation porteront sur le prix net. Vendeur, je négocierais le taux au moment du mandat, barème en main. Locataire, je sortirais la calculette : surface habitable fois plafond de la zone, et je comparerais avec la facture.