Quels logements ne peuvent plus être loués à cause du DPE ?

Le bail de trois ans arrive à échéance en mars, le locataire veut rester, et le diagnostic glissé dans le dossier porte un G. En métropole, la réponse est nette : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale, y compris quand le bail est simplement reconduit. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les E le 1er janvier 2034, et les F et G ont en plus un loyer gelé depuis 2022.

Pourquoi le DPE est devenu un critère de logement décent ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A (très économe) à G (très énergivore). La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fait de cette lettre un critère de décence, c'est-à-dire l'une des conditions minimales qu'un logement loué doit remplir, au même titre que la surface ou l'absence de risque pour la santé. Un bailleur doit toujours remettre un logement décent : un logement trop énergivore devient donc impossible à louer légalement, comme le résume Service Public.

Selon la fiche officielle sur le logement décent, la règle vise le logement loué comme résidence principale du locataire, vide ou meublé, ainsi que le bail mobilité.

Le calendrier de la décence énergétique jusqu'en 2034

La date qui compte est celle du bail. Pour la métropole, la fiche « Logement à louer décent » fixe les seuils suivants.

L'outre-mer suit un rythme décalé : en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les logements G ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028, et les F à partir du 1er janvier 2031, selon Service Public.

Bail en cours : à quel moment l'interdiction s'applique-t-elle ?

Un bail signé avant le 1er janvier 2025 n'est pas remis en cause du jour au lendemain. Le locataire reste dans les lieux, le contrat continue. L'interdiction le rattrape à son renouvellement ou à sa reconduction tacite, c'est-à-dire au terme du bail, souvent tous les trois ans pour une location vide.

Un propriétaire dont le bail se reconduit en 2026 sur un logement sous le seuil loue donc un logement non décent, même s'il n'a rien signé de nouveau. Le locataire en place peut demander le DPE à tout moment, notamment avant la reconduction, pour savoir où en est son logement. Les F suivront la même logique.

Loyer gelé pour les logements F et G : qu'est-ce qui est interdit ?

Le gel des loyers est arrivé avant l'interdiction de louer. En métropole, pour tout bail conclu ou reconduit depuis le 24 août 2022 sur un logement classé F ou G, le bailleur ne peut plus, d'après la fiche sur l'augmentation du loyer :

• réviser le loyer chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL), même si le bail contient une clause de révision ;
• majorer le loyer après des travaux d'amélioration ;
• demander au locataire une contribution au partage des économies de charges.

Au renouvellement, aucune réévaluation n'est possible pour un F ou un G. Entre deux locataires, dans les communes soumises à l'encadrement de l'évolution des loyers (zones tendues), le nouveau loyer « ne pourra pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sans exception », rappelle l'ANIL. Dans les cinq départements d'outre-mer cités plus haut, le gel s'applique aux baux conclus ou reconduits depuis le 1er juillet 2024.

Location saisonnière et meublé de tourisme : quelles règles de DPE ?

La location de vacances n'entre pas dans le critère de décence de la loi de 1989, puisque le logement n'est pas la résidence principale du locataire. Elle a ses propres exigences. Depuis la loi du 19 novembre 2024, un logement nouvellement proposé en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage doit avoir un DPE. Au 1er janvier 2034, seuls les meublés de tourisme classés de A à D pourront être loués (Service Public).

À partir de cette même date, le maire pourra demander le DPE de n'importe quel meublé de tourisme, sous peine d'une astreinte administrative de 100 € par jour. Louer en violation des règles du DPE expose à une amende administrative de 5 000 € au plus.

Quels recours pour le locataire d'un logement trop énergivore ?

Premier réflexe : ne jamais cesser de payer le loyer, même partiellement. La fiche officielle est formelle, et un impayé retournerait la situation contre le locataire. La démarche passe par étapes.

Le locataire signale d'abord au bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, que le logement ne respecte pas le critère énergétique. Selon le département, il peut aussi le déclarer sur la plateforme Signal Logement pour être accompagné par les services de l'État. Si le bailleur conteste, une mise en demeure suit, toujours en recommandé. Après 2 mois sans réponse ou en cas de désaccord, il saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Une conciliation gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, reste possible avant.

Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer, ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à ce que les travaux soient faits. Il y a une limite pour les baux soumis aux règles de 2025 : il ne peut pas imposer des travaux qui feraient courir un risque au bâti, attesté par un architecte, ou qui ont été refusés par l'administration de l'urbanisme ou du patrimoine. C'est au bailleur d'en apporter la preuve. Pour financer une rénovation et trouver un conseiller, le service public France Rénov' recense les aides ; si vous penchez plutôt pour la vente, soumettez la question à la rédaction.

Nouveau calcul du DPE en 2026 et 2027 : votre étiquette peut-elle changer sans travaux ?

Oui, pour les logements chauffés à l'électricité. Le DPE convertit l'électricité consommée au compteur (énergie finale) en énergie nécessaire pour la produire (énergie primaire) à l'aide d'un coefficient. Depuis le 1er janvier 2026, ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9, selon la fiche DPE de Service Public. Un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse encore à 1,7 à partir du 1er janvier 2027.

D'après l'actualité du 1er septembre 2026, ces logements peuvent gagner une classe, rarement deux pour les petits logements, et certains sortiront du statut de passoire. Aucune étiquette ne sera dégradée. Les DPE déjà réalisés restent valables ; s'ils s'améliorent avec le nouveau calcul, ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Les logements de 40 m² ou moins bénéficient déjà, depuis le 1er juillet 2024, de seuils adaptés et d'une attestation téléchargeable au même endroit.

Et si vous relouez par une agence une fois les travaux faits, combien pourra-t-elle facturer au nouveau locataire ? Les plafonds au mètre carré, zone par zone, sont détaillés dans l'article sur les frais d'agence.