LMNP ou location nue : comment choisir ?
Le meublé en LMNP réduit en général davantage l'impôt pendant la location, parce qu'il permet de déduire chaque année une part du prix du logement ; la location nue reprend l'avantage quand il y a de gros travaux, car son déficit s'impute sur vos salaires, et elle demande moins de gestion. À la revente, l'écart se resserre depuis le 15 février 2025 : cette déduction du meublé est en partie reprise dans le calcul de la plus-value.
LMNP ou location nue : les différences sur l'impôt, le bail et la revente
LMNP veut dire loueur en meublé non professionnel. C'est le statut fiscal de la plupart des particuliers qui louent meublé : selon Service Public, vous l'êtes si les recettes de location meublée de votre foyer restent sous 23 000 € par an, ou sous le total de vos autres revenus d'activité. La location nue, elle, relève des revenus fonciers.
| Critère | Meublé en LMNP | Location nue |
|---|---|---|
| Fiscalité | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes en 2025 et 83 600 € en 2026, abattement de 50 % | Revenus fonciers ; micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers, abattement de 30 % |
| Charges déductibles au réel | Frais et charges justifiés, plus l'amortissement du logement et des meubles | Entretien, travaux d'amélioration, intérêts d'emprunt, assurances, gestion, taxe foncière ; pas d'amortissement hors dispositif spécial |
| Déficit | Reportable 10 ans sur les seuls revenus de location meublée | Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux énergétiques) |
| Bail et durée | 1 an minimum (9 mois pour un étudiant) ; dépôt de garantie de 2 mois au plus ; congé du bailleur 3 mois avant l'échéance | 3 ans minimum ; dépôt de garantie de 1 mois au plus ; congé du bailleur 6 mois avant l'échéance |
| Revente | Régime des plus-values des particuliers, mais les amortissements déduits minorent le prix d'achat (ventes depuis le 15 février 2025) | Régime des plus-values des particuliers, sans reprise (sauf amortissements du dispositif Jeanbrun, voir plus bas) |
Micro-BIC ou micro-foncier : quel abattement en 2026 ?
Le régime « micro » est le plus simple : vous déclarez vos loyers bruts, l'administration retire un forfait censé couvrir vos frais, et vous ne déduisez rien d'autre. Ce forfait n'est pas le même des deux côtés. En meublé loué à l'année, l'abattement est de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025, seuil porté à 83 600 € pour les revenus perçus en 2026. En location nue, le micro-foncier retire 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers (fiche Service Public sur les revenus fonciers).
Soit un appartement qui rapporte 9 000 € de loyers par an, un chiffre choisi pour l'exemple, à loyer égal dans les deux cas pour isoler l'effet de l'impôt. Loué nu, il ajoute 6 300 € à votre revenu imposable ; loué meublé, 4 500 €. En pratique, les deux loyers ne sont pas égaux : Service Public rappelle que le loyer d'un meublé est supérieur à celui du même logement loué vide. Vous encaissez donc plus en meublé, et la moitié de ce supplément s'ajoute à votre revenu imposable.
Attention, ces chiffres visent le meublé loué à l'année. Un meublé de tourisme non classé ne profite que de 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes.
Au réel, l'amortissement donne l'avantage au meublé
Le régime réel consiste à déclarer le résultat exact : loyers encaissés moins charges payées, factures à l'appui. En meublé, il ajoute une déduction qui n'existe pas en location nue ordinaire, l'amortissement. Le principe : un bien s'use, et le fisc vous laisse déduire chaque année une fraction du prix d'achat du logement et des meubles, sans que vous ayez rien décaissé cette année-là. Ajoutée aux intérêts d'emprunt et à la taxe foncière, cette ligne peut ramener le résultat imposable près de zéro.
La contrepartie se lit dans la paperasse : un numéro SIRET à demander dans les 15 jours qui suivent le début de la location, puis un formulaire 2031-SD chaque année. Et un déficit ne réduit jamais vos salaires ; il attend les revenus de location meublée des 10 années suivantes.
En location nue au réel, le déficit foncier est plus utile. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et jusqu'à 21 400 € pour des travaux qui font passer un logement classé E, F ou G à une classe A à D, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Il faut alors continuer à louer pendant les 3 années qui suivent. Pour un appartement à rénover, la location nue au réel peut donc rivaliser avec le meublé, d'autant que des aides existent : voyez quels travaux MaPrimeRénov' finance.
Que se passe-t-il à la revente d'un LMNP depuis la loi de finances 2025 ?
« J'ai déduit des amortissements pendant 12 ans : est-ce que ça me retombe dessus quand je vends ? »
Oui, en partie. La loi de finances pour 2025 (article 84, qui crée un III à l'article 150 VB du Code général des impôts) prévoit que, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. L'ANIL résume la règle : le montant des amortissements admis en déduction « minore le prix d'acquisition ». Un prix d'achat plus bas sur le papier donne une plus-value plus forte, donc un impôt plus élevé.
Deux limites comptent. Les amortissements qui correspondent à des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration ne sont pas repris. Et les logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences-services pour personnes âgées ou handicapées et certains établissements d'accueil échappent à la règle.
Reprenons avec des chiffres d'exemple : un studio acheté 150 000 €, loué meublé au réel pendant 12 ans, revendu 200 000 €, avec 45 000 € d'amortissements déduits sur le logement. Loué nu, il aurait dégagé une plus-value brute de 50 000 €. En LMNP, le prix d'acquisition retenu tombe à 105 000 €, et la plus-value brute monte à 95 000 €, avant les majorations pour frais et les abattements. Les abattements pour durée de détention restent les mêmes dans les deux cas : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans (fiche plus-value immobilière).
Location nue en 2026 : le dispositif Jeanbrun ouvre aussi l'amortissement
La loi de finances pour 2026 a créé deux dispositifs, dits « Jeanbrun », qui autorisent un amortissement en location nue au réel. Ils sont étroits : d'après l'analyse de l'ANIL, le logement doit se trouver dans un immeuble collectif, être acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, neuf ou ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix. Il doit ensuite être loué nu en résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire. La déduction est plafonnée à 8 000 € par foyer et par an dans le cas général, et ces amortissements sont eux aussi repris à la revente.
Bail meublé ou bail vide : à quoi vous engagez-vous ?
Les durées figurent dans le tableau ; ce qui compte, c'est le moment où vous pouvez reprendre le logement. Dans les deux cas, vous ne donnez congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs admis : vendre, habiter, ou un motif légitime et sérieux (comparatif vide et meublé de Service Public). Avec un bail vide de 3 ans, vendre le logement libre peut donc demander d'attendre l'échéance. Votre locataire, lui, part quand il veut : avec 1 mois de préavis en meublé, 3 mois en principe en vide.
Un meublé, au sens de la loi, n'est pas un appartement avec un canapé. Il doit contenir une liste minimale d'équipements, de la literie aux plaques de cuisson, du réfrigérateur avec congélation aux luminaires. S'il en manque un seul, Service Public le considère comme un logement vide. Un inventaire du mobilier, signé des deux parties, s'annexe au bail.
LMNP ou location nue : trois questions pour trancher
Combien de temps garderez-vous le bien ? Si la revente est probable dans 10 ans, refaites le calcul de la plus-value avant de choisir ; au-delà de 22 ans, la reprise ne coûte plus que des prélèvements sociaux. Avez-vous des travaux lourds à faire ? Le déficit foncier de la location nue réduit l'impôt sur vos salaires dès la première année, ce que le meublé ne permet pas. Êtes-vous prêt à gérer ? Inventaire, baux d'un an, déclaration au réel : je ne choisirais le meublé que si ce suivi ne me fait pas peur. Si vous empruntez, la banque regardera aussi comment est calculé votre taux d'endettement.
Reste une question que le choix du régime ne règle pas : le logement que vous visez pourra-t-il encore être loué dans cinq ans ? Meublé ou vide, une résidence principale louée doit respecter la décence énergétique. Avant de signer l'achat d'un logement classé E, F ou G, regardez à partir de quelle année chaque étiquette du DPE interdit de louer : cette échéance pèse sur votre rentabilité autant que le régime fiscal.
