Comment est calculé le taux d'endettement pour un prêt immobilier ?

Votre banque additionne toutes vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, puis divise le total par vos revenus nets avant impôt : le résultat ne doit pas dépasser 35 %. Ce plafond est une règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), obligatoire pour toutes les banques depuis le 1er janvier 2022. Reste à savoir ce qui entre dans la division, qui peut passer au-dessus, et pourquoi 35 % ne dit pas si votre budget tiendra.

D'où vient le plafond de 35 % ?

Le HCSF surveille la stabilité du système financier français. Sa décision du 29 septembre 2021, numérotée D-HCSF-2021-7, impose deux critères à chaque crédit immobilier. La page du HCSF résume la règle : le taux d'effort, « c'est-à-dire le ratio de leurs charges d'emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 % ». Le second critère plafonne la durée du crédit. Taux d'effort est le nom officiel ; tout le monde dit taux d'endettement.

Vous lirez encore 33 % ici ou là, jusque sur la fiche de Service Public consacrée au crédit immobilier, qui parle d'un usage. C'est l'ancien repère. D'après une étude de la direction générale du Trésor d'avril 2025, le HCSF l'avait recommandé en décembre 2019, puis relevé à 35 % en janvier 2021, avant de le rendre obligatoire en 2022. Ce que la banque range au-dessus et au-dessous du trait n'est pas laissé à son humeur : c'est précisé dans une foire aux questions du HCSF, à jour des modifications de 2023.

Quelles mensualités entrent dans le calcul ?

Au-dessus du trait, la banque met tous vos crédits en cours, pas seulement le prêt immobilier que vous demandez. Crédit auto, prêt personnel, autre prêt immobilier : tout compte, y compris ce qu'une autre banque vous a prêté, et pour les deux co-emprunteurs si vous empruntez à deux.

L'assurance emprunteur fait partie du calcul. À la question, le HCSF répond « Oui » : le montant dû comprend le coût total du crédit, et ce coût inclut les frais d'assurance et de garanties obligatoires. Une assurance moins chère ne baisse pas seulement le coût du prêt, elle libère aussi de la place sous le plafond.

La banque ne regarde pas votre situation au seul jour de la signature. Elle retient l'année où vos charges sont les plus lourdes, sur toute la durée du nouveau prêt. Un crédit à la consommation qui court encore trois ans pèse donc à plein pendant ces trois années, même s'il disparaît ensuite. La foire aux questions prend l'exemple d'un emprunteur à 36 % pendant cinq ans, puis à 34 % : son prêt est jugé non conforme.

Le prêt relais suit une règle propre : depuis le 1er janvier 2024, la banque peut retirer sa charge du calcul quand son montant ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, déduction faite de ce qui reste dû sur ce bien. Renégociations, rachats et regroupements de crédits sont hors du champ.

Quels revenus la banque retient-elle ?

Au-dessous du trait, la règle prend le revenu net avant impôt du foyer fiscal, ou la somme des revenus des co-emprunteurs. La banque part du revenu net global au sens fiscal, y ajoute les abattements forfaitaires et en retire les revenus exceptionnels, ceux qui par nature ne se répéteront pas. Une prime touchée une seule fois n'augmente donc pas votre capacité d'emprunt.

Les loyers que vous percevez déjà comptent, avec une décote que la banque doit appliquer pour refléter le risque locatif ; le HCSF n'en fixe pas le taux. Si vous achetez pour louer, vérifiez aussi que le logement pourra l'être longtemps : certains logements ne peuvent plus être loués à cause de leur DPE. Les revenus financiers n'entrent que s'ils sont stables et récurrents, et le HCSF cite les dividendes comme exemple de revenus qui ne le sont pas. Une pension alimentaire que vous versez peut, sous conditions, venir réduire le revenu retenu.

Jusqu'à quelle durée un prêt immobilier reste-t-il dans la norme ?

25 ans au plus, avec une tolérance de deux ans de différé, soit 27 ans au total. Le différé est la période pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le capital. Il est admis quand vous payez avant de pouvoir occuper le logement : achat sur plan, construction, ancien avec travaux. L'amortissement du capital, lui, ne dépasse jamais 25 ans.

Pour l'ancien, le seuil a bougé. Depuis le 1er janvier 2024, les travaux doivent représenter au moins 10 % du coût total de l'opération, contre 25 % auparavant. Ils doivent créer des surfaces habitables, moderniser, assainir ou aménager le logement, ou améliorer sa performance énergétique.

Qui peut obtenir une dérogation aux 35 % ?

Chaque banque peut accorder des prêts hors norme, au-delà de 35 % ou de la durée maximale, dans la limite de 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre. Cette marge a des destinataires prioritaires. Depuis le 1er juillet 2023, au moins 70 % de la marge doivent servir à l'achat d'une résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants, ces 30 % étant compris dans les 70 %. Le reste, soit 6 % des crédits du trimestre au plus, peut aller à l'investissement locatif ou aux résidences secondaires.

Le primo-accédant est une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans qui précèdent l'offre de prêt. Le choix des dossiers revient à la banque : rien ne vous donne droit à une dérogation.

En 2023, 14,1 % des prêts dépassaient le critère de taux d'effort, selon les données de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le superviseur des banques, reprises par la direction générale du Trésor. Dépasser 35 % ne ferme donc pas la porte d'office ; votre dossier peut entrer dans cette part, si la banque le choisit.

Le calcul du taux d'endettement sur un exemple

Prenons un couple qui gagne 4 200 € nets par mois à deux, avant impôt, et qui rembourse encore un crédit auto de 250 € par mois pendant 18 mois. Les chiffres sont inventés pour l'exemple ; la méthode est celle du HCSF.

1. Le plafond : 4 200 € × 35 % = 1 470 € de charges de crédit par mois, tous prêts confondus.
2. La place déjà prise : les 250 € du crédit auto, qui comptent tant qu'il court, donc pendant les 18 premiers mois du nouveau prêt.
3. Ce qui reste pour le prêt immobilier : 1 470 € − 250 € = 1 220 € par mois, assurance emprunteur comprise.
4. Le test : si la mensualité proposée atteint 1 300 € assurance comprise, les charges montent à 1 550 €, soit 1 550 ÷ 4 200 = 36,9 %. Le dossier sort de la norme et ne peut passer que par la marge de dérogation.
5. La variante : si le crédit auto est soldé avant l'offre, les mêmes 1 300 € représentent 31 % des revenus, et le dossier rentre dans la règle.

Solder un crédit par anticipation peut entraîner des frais et entame l'épargne qui aurait servi d'apport. Demandez à la banque de chiffrer les deux options avant de choisir. Une fois l'offre de prêt reçue, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours, qui ne peut pas être réduit : vous ne pouvez la renvoyer signée qu'à partir du 11e jour, selon Service Public.

Taux d'endettement ou reste à vivre : que regarde vraiment la banque ?

Le reste à vivre est la somme qui vous reste chaque mois une fois toutes les mensualités de crédit payées. Il ne figure pas dans la décision du HCSF, et aucun texte ne lui fixe de minimum : la banque le calcule selon ses propres grilles. La foire aux questions du HCSF le prévoit d'ailleurs, puisque d'autres critères que ceux de la décision « peuvent être pris en considération par les banques ». Service Public rappelle que la banque évalue votre solvabilité d'après vos revenus, votre épargne, vos dépenses et vos dettes.

Les deux chiffres ne mesurent pas la même chose. À 35 %, notre couple garde 4 200 € − 1 470 € = 2 730 € par mois pour tout le reste. Une personne seule qui gagne 2 000 € garde, au même taux, 1 300 €. C'est pour cela qu'un dossier à 33 % peut être refusé, et un autre à 36 % accepté sur la marge.

Une fois votre mensualité maximale connue, la question suivante arrive vite : dans le prix affiché d'une annonce, quelle part revient au vendeur, et qui règle la commission de l'agence ? La réponse change le montant à emprunter ; elle est dans notre article sur qui doit payer les frais d'agence immobilière, vendeur ou acquéreur.