Comment est révisé le loyer d'un bail commercial ?

Le loyer d'un bail commercial se révise de deux façons. La loi permet au bailleur comme au locataire de demander une révision triennale, tous les 3 ans, plafonnée par la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour une activité commerciale ou artisanale, ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres. Le bail peut aussi contenir une clause d'échelle mobile, qui indexe le loyer automatiquement, le plus souvent chaque année.

Dans les deux cas, le calcul tient en une division entre deux indices publiés par l'Insee. L'erreur coûteuse porte sur l'indice, le trimestre ou la date de départ.

Révision triennale du loyer commercial : qui peut la demander, et à quel moment ?

La révision triennale est un droit prévu par l'article L145-38 du code de commerce, valable même si le bail n'en dit rien. Elle peut être demandée 3 ans au moins après l'entrée du locataire dans les lieux, après le point de départ du bail renouvelé ou après la précédente révision. Aucun délai maximum n'est fixé : la demande peut arriver au bout de 4 ou 5 ans (fiche « Bail commercial : fixer et réviser le loyer », vérifiée le 28 mai 2026).

Elle n'a rien d'automatique. La partie qui la veut l'envoie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, l'ancien huissier, en indiquant le montant du loyer demandé. Le nouveau loyer s'applique à compter de la date de la demande, pas à la date anniversaire du bail : un bailleur qui écrit avec six mois de retard ne récupère pas ces six mois. Le locataire peut accepter par écrit, ou simplement payer le nouveau montant ; quand l'indice a baissé, c'est lui qui a intérêt à écrire le premier.

ILC ou ILAT : quel indice s'applique à votre bail ?

L'indice découle de l'activité exercée dans le local. L'ILC vaut pour les commerçants et les artisans immatriculés ; il ne peut pas servir pour une activité industrielle, des locaux à usage exclusif de bureaux ou des entrepôts logistiques. L'ILAT couvre les activités libérales et tertiaires, les bureaux et les entrepôts (fiche sur l'indice de référence, vérifiée le 30 janvier 2025).

L'indice du coût de la construction, l'ICC, ne peut plus servir à la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Il reste admis dans une clause d'échelle mobile : relisez celle de votre bail, surtout s'il est ancien. Quant au bail professionnel, celui des professions libérales, la loi n'y impose aucune révision : sans clause, son loyer reste le même pendant 6 ans.

Les deux indices sont trimestriels et publiés avec 2 trimestres de décalage. À la mi-octobre 2026, le dernier connu est celui du 2e trimestre 2026, mis à jour par l'Insee le 23 septembre 2026.

Calcul de la révision triennale, pas à pas avec les indices de l'Insee

Seuls les indices viennent de l'Insee ; la boutique est fictive. Une boutique de prêt-à-porter signe un bail commercial le 1er octobre 2023, pour un loyer de 2 000 € hors taxes par mois. Le bail se réfère à l'ILC ; à la signature, le dernier indice publié était celui du 2e trimestre 2023. Les 3 ans sont écoulés le 1er octobre 2026, et le bailleur envoie sa demande de révision.

1. Relever l'indice de référence écrit dans le bail : l'ILC du 2e trimestre 2023, soit 131,81.
2. Prendre le dernier indice publié au moment de la demande : l'ILC du 2e trimestre 2026, soit 137,16.
3. Multiplier le loyer en cours par le rapport des deux : 2 000 € × 137,16 / 131,81 = 2 081,18 €.

Au plus, le bailleur obtient 81,18 € de plus par mois, environ 974 € sur un an, pour 3 ans de hausse cumulée. Loué à un cabinet d'architecte, sous ILAT, le même local passerait à 2 112,83 € par mois. À la révision suivante, en 2029 au plus tôt, on repartira du loyer révisé et de l'indice retenu cette fois-ci, jamais de celui de 2023. Si ces hausses successives vous font envisager d'acheter les murs, les solutions sont comparées dans notre article sur le financement de l'immobilier d'entreprise.

La clause d'échelle mobile : une indexation sans demande, à la hausse comme à la baisse

La clause d'échelle mobile, appelée aussi clause d'indexation, est écrite dans le bail. Le loyer y suit l'indice choisi à la périodicité prévue, le plus souvent chaque année, sans que le bailleur ait à le réclamer.

Elle joue dans les deux sens. L'ILC du 4e trimestre 2025 (134,62) est inférieur à celui du 4e trimestre 2024 (135,30), d'après la série de l'Insee : un bail indexé chaque année sur ce trimestre devait donc voir son loyer baisser de 0,50 %. Refaites le calcul après chaque publication.

Un garde-fou existe : si le jeu de la clause fait monter ou descendre le loyer de plus d'un quart par rapport au prix fixé auparavant, chaque partie peut demander une révision. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, avec une hausse limitée à 10 % par an du loyer de l'année précédente (article L145-39). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, les parties peuvent aussi écrire une clause dite « tunnel », qui borne la variation dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, à 3 % ou à 5 % au plus.

Désaccord sur le loyer révisé : quels recours ?

« Le bailleur me réclame un loyer qui ne colle pas à l'indice : je paie quoi, en attendant ? » Le loyer prévu au bail, tant que la procédure dure. Premier recours, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, saisie gratuitement par lettre recommandée ; la préfecture indique celle qui est compétente. Elle rend un avis dans les 3 mois et, faute d'accord, propose un loyer motivé.

Cette étape n'est pas obligatoire : chacun peut saisir directement le président du tribunal judiciaire, 1 mois après la réception, par l'autre partie, du premier mémoire envoyé en recommandé. L'avocat y est obligatoire, un coût à mettre en face de l'écart contesté.

Quelles dates et quels chiffres garder dès la signature d'un bail commercial ?

Le jour de la signature, je recopierais trois choses sur une même fiche : l'indice et le trimestre de référence écrits dans le bail, la date à laquelle les 3 ans seront écoulés, et la périodicité de la clause d'échelle mobile s'il y en a une. Avec ces trois données et la page de l'Insee, chaque appel de loyer se vérifie à la calculette.

L'indice, lui, se décide avant le bail, puisqu'il suit l'activité exercée dans les murs. Si vous cherchez encore votre local, l'article sur comment choisir un local professionnel selon votre activité reprend les critères qui décident : destination du local, accueil du public, type de bail.