Que faire si la banque refuse votre prêt immobilier ?

« Nous ne sommes pas en mesure de donner une suite favorable à votre demande de financement. » Ce courriel d'exemple arrive trois semaines avant la date limite d'accord de prêt fixée par le compromis. Un refus de prêt immobilier ne met fin ni au projet ni au compromis : demandez le motif, gardez la lettre, corrigez ce qui a bloqué et sollicitez d'autres banques avant l'échéance. Si aucun prêt n'arrive à temps, la condition suspensive du compromis vous protège.

Pourquoi une banque dit-elle non à un crédit immobilier ?

Avant toute offre, la banque doit évaluer votre solvabilité à partir de vos revenus, de votre épargne, de vos dépenses et de vos dettes. Elle consulte aussi le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, le FICP, et vérifie que votre taux d'endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus, assurance des crédits comprise, comme le rappelle la fiche Service Public sur le crédit immobilier. Une mensualité qui fait franchir ce seuil fait sortir le dossier de la norme ; les crédits en cours, la durée et l'assurance pèsent dans le même calcul, détaillé dans l'article sur la façon dont la banque calcule votre taux d'endettement.

D'autres blocages ne tiennent pas à vos revenus. Le taux d'usure, fixé chaque trimestre, est selon la Banque de France le taux maximal légal qu'une banque peut pratiquer ; il se compare au TAEG, qui inclut les frais de dossier, la rémunération du courtier, l'assurance et les garanties obligatoires. Un TAEG au-dessus du plafond rend le prêt impossible tel quel. L'assureur, enfin, peut refuser de couvrir un emprunteur, alors que la banque peut exiger une assurance pour prêter.

Le plafond de 35 % ne vaut qu'« en principe », écrit Service Public : chaque banque garde une marge pour quelques dossiers hors norme et choisit lesquels, si bien qu'une autre banque peut répondre autrement.

Après le non de la banque : les démarches, dans l'ordre

1. Relisez la condition suspensive du compromis : montant maximal, durée, taux maximal accepté, nombre de banques à solliciter, délai pour déposer les demandes et date limite pour obtenir l'accord.
2. Demandez à la banque une réponse écrite, avec le motif. Le courriel ou la lettre de refus servira de justificatif auprès du vendeur et du notaire.
3. Cherchez le point qui bloque : taux d'endettement, apport jugé trop faible, incident inscrit au FICP, assurance refusée ou TAEG trop proche de l'usure. Chacun appelle une correction différente avant la demande suivante.
4. Déposez de nouvelles demandes conformes aux caractéristiques du compromis. Un dossier présenté pour un montant plus élevé ou une durée plus longue que ceux prévus ne prouve rien au vendeur.
5. Si vous passez par un courtier, vérifiez qu'il est immatriculé sur le registre de l'Orias, obligatoire pour les intermédiaires en opérations de banque.
6. Si l'échéance approche, demandez au vendeur, par l'intermédiaire du notaire, s'il accepte de la repousser. Rien ne l'y oblige ; s'il accepte, faites-le constater par écrit.
7. Si aucune offre n'arrive, suivez la procédure décrite dans l'encadré ci-dessous.

Le FICP mérite une vérification à part. Deux mensualités consécutives impayées suffisent, par exemple, à vous y faire inscrire, pour 5 ans au plus, après un courrier de la banque qui vous laisse 30 jours pour régulariser ; selon la fiche Service Public sur le FICP, vérifiée le 25 septembre 2025, cette inscription n'interdit pas en principe d'emprunter. Vous pouvez consulter vos informations en ligne depuis votre espace sur le site de la Banque de France, en rendez-vous dans une antenne locale ou par courrier.

Compromis signé : que devient le dépôt de garantie après un refus de prêt ?

« La banque a dit non. Est-ce que je perds les 10 % versés chez le notaire ? »

Non, si vous avez joué le jeu de la clause. Le dépôt de garantie est la somme versée à la signature du compromis ; d'après la fiche Service Public sur la promesse de vente, vérifiée le 10 avril 2026, il correspond fréquemment à 10 % du prix et reste bloqué sur le compte séquestre du notaire, c'est-à-dire un compte tenu par un tiers qui ne débloque l'argent qu'au dénouement de l'opération. Quand une condition suspensive ne se réalise pas, la somme est rendue intégralement ; quand l'acheteur renonce simplement à l'achat, le vendeur la garde.

L'ANIL précise qu'un acheteur qui renonce une fois les 10 jours de rétractation passés, alors que la condition est en cours ou déjà réalisée, perd les sommes versées.

Même logique quand le financement repose sur plusieurs prêts. Selon l'ANIL, si l'un des prêts demandés pour la même opération, représentant au moins 10 % du capital emprunté, vous est refusé, vous êtes dégagé des autres prêts déjà accordés.

Assurance refusée : un blocage qui se traite à part

Quand le refus vient de l'assureur et non de la banque, la convention Aeras s'applique d'elle-même aux personnes qui ont ou ont eu un risque aggravé de santé. Elle prévoit un droit à l'oubli et une grille de référence, mais n'oblige pas l'assureur à faire une proposition. En cas de refus, il doit vous en donner les raisons ; vous pouvez alors saisir la commission de médiation Aeras si la convention n'a pas été appliquée, interroger un autre assureur ou chercher avec la banque une garantie alternative, d'après la fiche Service Public sur la convention Aeras.

Le choix de l'assureur vous appartient, dans les conditions de garantie fixées par la banque. Les critères que celle-ci peut exiger d'un contrat extérieur sont expliqués dans l'article sur le changement d'assurance emprunteur.

Ce qu'un premier refus de prêt apprend sur votre dossier

Je lirais ce premier non comme un relevé de ce qui coince, pas comme un verdict. Une banque qui refuse a regardé les mêmes chiffres que la suivante regardera ; si rien ne change entre les deux demandes, la deuxième réponse risque fort de ressembler à la première. Solder un petit crédit, changer d'assureur, ajuster la durée sans sortir de celle que prévoit le compromis : chaque correction se voit sur la demande suivante.

J'inscrirais aussi dans mon agenda la date limite d'accord de prêt, jour pour jour. Une fois l'offre obtenue, reste à chiffrer le dernier versement chez le notaire : ce que coûtent les frais de notaire pour un achat immobilier, ancien ou neuf.