Dépôt de garantie : quel montant et quand doit-il être rendu ?
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé. À la sortie, le bailleur le rend au plus tard 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon ; passé ce délai, il doit en plus 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Ces règles, posées par les articles 22 et 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, valent pour un logement loué comme résidence principale du locataire.
Quel montant de dépôt de garantie le bailleur peut-il demander ?
Le plafond se calcule sur le loyer seul, sans les charges. Pour un deux-pièces vide loué, par exemple, 680 € plus 70 € de provisions sur charges, le dépôt ne peut pas dépasser 680 € ; meublé au même loyer, 1 360 €. Le montant figure dans le bail et se verse à la signature. Il ne bouge plus ensuite : selon la fiche Service Public (vérifiée le 9 juin 2026), le bailleur ne peut l'augmenter ni en cours de bail ni au renouvellement; l'article 22 ajoute que la somme ne rapporte aucun intérêt au locataire.
Dans deux cas, aucun dépôt ne peut être exigé : le bail mobilité, une forme de location meublée, et le loyer payé d'avance par trimestre. Pour un locataire aux revenus modestes, l'avance Loca-Pass d'Action logement ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peuvent aider à le verser.
Quand le dépôt de garantie doit-il être rendu ?
Le délai part du jour où le locataire rend les clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ce jour-là, il donne aussi sa nouvelle adresse et ses coordonnées bancaires.
| Situation à la sortie | Délai maximal de restitution | Si le délai est dépassé |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois après la remise des clés | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé |
| Différences entre les deux états des lieux (retenues possibles) | 2 mois après la remise des clés | Même majoration de 10 % par mois commencé |
| Retard causé par un locataire qui n'a pas donné sa nouvelle adresse | 1 ou 2 mois, selon l'état des lieux | Aucune majoration |
| Logement dans un immeuble en copropriété | Provision de 20 % du dépôt au plus, gardée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes ; solde dans le mois qui suit l'approbation des comptes | Majoration de 10 % par mois commencé si le reste du dépôt n'est pas rendu sous 1 ou 2 mois |
La ligne de la copropriété tient aux charges : le bailleur ne connaît leur montant exact qu'une fois les comptes de l'immeuble approuvés. La provision qu'il garde d'ici là doit être justifiée par des documents, et les deux parties peuvent aussi convenir de tout solder dès le départ.
Logement vendu pendant le bail ? C'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt ; après un changement d'agence, la nouvelle agence.
Que peut retenir le bailleur à la sortie ?
Le dépôt couvre ce que le locataire doit encore au moment de partir : un loyer ou des charges impayés, des réparations locatives non faites, des dégradations. Chaque somme retenue doit être justifiée, et le bailleur remet les pièces au locataire : les deux états des lieux, des photos, un constat de commissaire de justice, un devis ou une facture de travaux, une lettre de réclamation restée sans réponse. Une retenue sans justificatif se conteste.
L'usure du temps, elle, ne se facture pas. Les différences dues à la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale du logement et de ses équipements avec les années, ne peuvent entraîner aucune retenue, rappelle la fiche sur l'état des lieux de sortie. Pour éviter de trancher au cas par cas, bailleur et locataire peuvent convenir dès le bail d'une grille de vétusté, un barème qui sert ensuite de référence commune.
Restitution en retard : combien le bailleur doit-il en plus ?
La majoration se calcule sur le loyer, pas sur le dépôt, et chaque mois entamé compte comme un mois entier. Retour au deux-pièces vide à 680 € hors charges, avec des chiffres d'exemple : les clés sont rendues le 3 mars, l'état des lieux de sortie est conforme, le bailleur a donc jusqu'au 3 avril. Le virement arrive le 20 juin. Trois périodes mensuelles de retard sont entamées (du 3 avril au 3 mai, du 3 mai au 3 juin, puis celle qui commence le 3 juin), soit 3 × 68 € = 204 €. Le bailleur doit 884 €, et non 680.
Concrètement, la pénalité ne tombe pas toute seule. Le locataire envoie d'abord une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en réclamant le dépôt et la majoration ; Service Public met à disposition le modèle « Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué ».
Peut-on payer son dernier mois de loyer avec le dépôt ?
Non. Le loyer et les charges restent dus jusqu'à la fin du bail, et les déduire du dépôt est illégal. Le bailleur peut alors refuser la quittance, ce document indispensable pour percevoir une aide au logement, et même faire saisir à titre conservatoire la somme sur le compte du locataire, sans passer par un juge.
Dépôt non rendu : quels recours pour le locataire ?
Si la mise en demeure reste sans effet, la suite dépend de la somme. Sous 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, tous deux gratuits, ou un médiateur, payant. Au-dessus, vous pouvez aller directement devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Dans tous les cas, le délai pour le saisir est de 3 ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu.
Pour un locataire, je garderais dans un même dossier le bail, les deux états des lieux, la preuve de la date de remise des clés et les photos prises le jour de l'entrée comme celui de la sortie. Le conciliateur, puis le juge, tranchent sur ces pièces.
Bailleur : vide ou meublé, le dépôt n'est pas le seul écart
Côté propriétaire, le plafond du dépôt n'est qu'un des écarts entre les deux formes de location ; durée du bail, congé, fiscalité des loyers et revente pèsent plus lourd. Si vous hésitez encore, le comparatif LMNP ou location nue, chiffres 2026 à l'appui pose les écarts côte à côte.
