Combien coûtent les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf : ce sont les ordres de grandeur que donnent les notaires de France. Pour un appartement ancien vendu 210 000 €, la facture tourne autour de 16 400 € hors débours, et le notaire n'en garde qu'une petite part : le reste part au département, à la commune et à l'État. Trois éléments font bouger le montant : le département où se trouve le bien, le fait que vous achetiez ou non votre première résidence principale, et l'âge du logement.

Le nom courant trompe. Les notaires parlent eux-mêmes de frais d'acquisition, « improprement appelés frais de notaires », et rappellent qu'ils sont en principe payés par l'acheteur (article 1593 du Code civil).

Frais de notaire dans l'ancien : le détail ligne par ligne sur 210 000 €

Le tableau suit un exemple construit pour l'article : un appartement ancien à 210 000 €, dans un département qui applique le taux de 5 %, acheté par une personne déjà propriétaire de sa résidence principale. Les taux sont ceux publiés par notaires.fr et par Service Public, consultés le 14 octobre 2026.

Les droits de mutation désignent la taxe de publicité foncière ou le droit d'enregistrement dus sur une vente. Ils pèsent ici 81 % de la facture. La contribution de sécurité immobilière s'y ajoute : 0,10 % du prix, 15 € au minimum. Quant aux débours, ce sont les sommes que le notaire avance pour obtenir les pièces du dossier, auprès d'un géomètre ou d'un syndic par exemple : leur montant dépend du bien.

Droits de mutation : pourquoi le taux change selon le département ?

Le droit départemental est voté par chaque conseil départemental, dans une fourchette fixée par la loi. Jusqu'en mars 2025, ce taux ne dépassait pas 4,50 %. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à le porter jusqu'à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et notaires.fr indiquait le 11 février 2026 que ce taux de 5 % s'applique « dans la plupart des départements ». Les droits passent alors de 5,80665 % à 6,3185 % du prix. Le taux de votre département se trouve sur impots.gouv.fr, dans la rubrique destinée aux notaires, ou auprès de votre notaire.

Le calendrier compte aussi. Selon la doctrine fiscale publiée le 17 juin 2026, un département qui notifie sa hausse entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 l'applique aux actes signés à partir du 1er janvier 2027. Si votre signature chez le notaire tombe autour du 1er janvier, demandez-lui si le taux de votre département change à cette date.

Le relèvement à 5 % ne vise pas tout le monde. Il ne s'applique pas au primo-accédant qui achète sa résidence principale, c'est-à-dire, selon l'administration fiscale, à la personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat, sans condition de revenus ni de mode de financement. Pour un achat à deux, l'administration fiscale précise qu'un couple marié sous un régime de communauté doit remplir la condition des deux côtés ; en indivision, l'avantage joue à hauteur de la quote-part de chacun. Dans l'exemple, le même appartement acheté par un primo-accédant supporte 12 193,97 € de droits au lieu de 13 268,85 €, soit 1 074,88 € d'écart. Ce n'est pas une exonération : le primo-accédant paie le taux de droit commun, sans la hausse.

Le prix sur lequel on calcule compte autant que le taux. Si la commission de l'agence est à la charge de l'acheteur dans le mandat, elle sort de cette base : l'article sur qui doit payer les frais d'agence immobilière montre l'effet sur un exemple.

Combien gagne le notaire sur une vente ?

Moins qu'on ne le croit. Sa rémunération pour l'acte, l'émolument, suit un barème réglementé, le même quel que soit le notaire choisi. Pour un achat en métropole, Service Public donne les tranches applicables depuis le 1er janvier 2021 : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà. Chaque taux ne s'applique qu'à sa tranche.

Sur 210 000 €, cela donne 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1 198,50 €, soit 2 075,15 € hors taxes. En ajoutant le forfait de formalités, le notaire perçoit 2 414,73 € HT, moins de 15 % du total. Service Public précise qu'à certaines conditions, il peut accorder une remise sur ses émoluments, à condition qu'elle profite de la même manière à tous ses clients. Une éventuelle remise ne peut donc porter que sur les émoluments, jamais sur les droits de mutation.

Pourquoi les frais de notaire tombent-ils à 2 ou 3 % dans le neuf ?

Parce que les droits de mutation passent au taux réduit de 0,715 % au lieu de 5,81 % ou 6,32 %. Sur 210 000 €, cela représente 1 501,50 € de droits au lieu de 13 268,85 €. Les émoluments du notaire, eux, ne baissent pas : ils restent calculés sur le même barème.

Ce taux réduit a des conditions, que notaires.fr détaille. La vente doit être soumise de plein droit à la TVA, donc consentie par un vendeur assujetti (promoteur, constructeur, marchand de biens), et porter sur un immeuble neuf au sens fiscal, achevé depuis moins de 5 ans, ou sur un terrain à bâtir. La vente sur plan, dite VEFA, en fait partie. En contrepartie, le prix comprend la TVA, en principe à 20 %. Un appartement de 3 ans revendu par un particulier ne remplit pas ces conditions : il supporte les droits de l'ancien, même s'il n'a presque pas servi.

Comment estimer vos frais de notaire avant le compromis ?

Pour un premier chiffre, le simulateur de frais d'acquisition de l'ANIL, vers lequel renvoie Service Public, donne une estimation. Pour le montant définitif, Service Public conseille de demander au notaire un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel du coût de l'opération ; une fois l'acte signé, le notaire doit vous remettre un document qui détaille les sommes payées.

Sur ce devis, je regarderais trois lignes avant toutes les autres. Quel taux départemental a été retenu, et à quelle date de signature ? Avez-vous déclaré votre situation de primo-accédant, si vous l'êtes ? Que recouvrent les débours ?

Ces 7 à 8 % s'ajoutent au prix, et il faut bien les financer. Si une partie passe dans le prêt, la mensualité grossit d'autant : le calcul du taux d'endettement par la banque vous dira jusqu'où elle peut monter.