Travaux en copropriété : que demander avant de commencer ?

Un devis, pour l'exemple, posé sur la table d'un troisième étage : abattre la cloison entre la cuisine et le séjour, remplacer les fenêtres en bois par du PVC blanc. Les deux postes n'obéissent pas aux mêmes règles. La cloison, si elle n'est pas porteuse, relève de votre seule décision. Les fenêtres, non : elles changent l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui exige un vote de l'assemblée générale avant le début des travaux, puis, puisque le matériau change, une déclaration préalable en mairie.

Quels travaux faire seul dans un appartement en copropriété ?

Sur les parties privatives de votre lot, celles qui sont réservées à votre usage, la loi vous laisse libre : la fiche de Service Public sur les travaux dans l'appartement (vérifiée le 18 février 2026) rappelle que le propriétaire peut, en principe, faire des travaux chez lui sans autorisation de l'assemblée générale. Elle cite les cloisons non porteuses, les portes intérieures, les installations électriques et sanitaires, les revêtements de sol, la cuisine ou la salle de bains.

Cette liberté a deux limites. La première est la destination de l'immeuble, c'est-à-dire ce pour quoi il a été construit, telle que la décrit le règlement de copropriété : dans un immeuble exclusivement d'habitation, un appartement ne devient pas un local commercial. La seconde, les droits des autres copropriétaires. Service Public en donne un exemple moins évident : remplacer un revêtement de sol par un matériau moins isolant phoniquement que celui d'origine porte atteinte aux droits du voisin du dessous. Un projet qui franchit l'une de ces limites demande l'unanimité de l'assemblée.

Le règlement de copropriété dresse la liste de ce qui vous appartient en propre. Il peut aussi contenir une clause d'harmonie qui impose, par exemple, la couleur des volets.

Mur porteur, canalisations : quand vos travaux touchent les parties communes

Quand le règlement ne dit rien, la loi du 10 juillet 1965, en son article 3, désigne comme parties communes le sol, les cours et jardins, le gros œuvre (la structure porteuse du bâtiment), les éléments d'équipement commun, y compris les canalisations qui traversent les appartements, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les couloirs. Percer un mur porteur, l'exemple que retient Service Public : le chantier est chez vous, l'ouvrage appartient à tous.

Ces travaux passent alors par l'assemblée générale, à la majorité dite de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si les travaux entraînent l'appropriation ou la destruction d'une partie commune, par exemple l'annexion d'un bout de couloir, c'est la double majorité de l'article 26 qui s'applique : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

La majorité de l'article 25 paraît difficile à réunir quand beaucoup de propriétaires ne se déplacent pas. Les règles de vote détaillées par Service Public (vérifiées le 6 mai 2026) prévoient une seconde chance. Exemple chiffré pour un immeuble de 1 000 tantièmes : il faut 501 voix pour l'emporter au premier vote ; si votre résolution en recueille au moins 334, soit un tiers, un second vote peut avoir lieu à la majorité simple, calculée sur les seules voix des présents, représentés et votants par correspondance.

Fenêtres, climatisation, volets : l'aspect extérieur se vote aussi

Une fenêtre peut être une partie privative et son remplacement rester soumis au vote, parce qu'il modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. Service Public range dans cette catégorie les travaux qui affectent les ouvertures (fenêtres, châssis, pose de barreaux), les conduits d'évacuation et l'installation d'une climatisation. L'autorisation se vote à la même majorité de l'article 25, avant les travaux.

Je partirais du principe que tout ce qui change la façade, côté rue ou côté cour, du bois remplacé par du PVC au climatiseur sous la fenêtre, passe par l'assemblée.

Comment inscrire vos travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale ?

Vous adressez au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception qui demande l'inscription de votre projet de résolution, en y joignant les documents du projet : devis, plans, descriptif. Cette demande peut être envoyée à tout moment, mais elle doit arriver avant l'envoi de la convocation, elle-même expédiée au moins 21 jours avant la réunion, précise la fiche sur la convocation de l'assemblée générale. Trop tardive, elle est reportée à l'assemblée suivante ; or l'assemblée ordinaire peut n'avoir lieu qu'une fois par an.

Si vous ne pouvez pas attendre, vous pouvez demander au syndic de convoquer une assemblée générale consacrée à votre seul projet, à vos frais pour la totalité. Pour des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou d'isolation thermique de la toiture ou du plancher, le dossier doit comporter un descriptif détaillé et un plan technique d'intervention, faute de quoi le syndic ne peut pas inscrire la résolution.

« L'autorisation de réaliser des travaux privatifs sur les parties communes ne peut être accordée ni par le conseil syndical, ni par le syndic. » (Service Public)

Un accord oral du syndic ou du président du conseil syndical ne vous protège donc pas. Seul compte le procès-verbal de l'assemblée.

Déclaration préalable en mairie : quels travaux de copropriété sont concernés ?

Le vote de l'assemblée ne dispense pas des règles d'urbanisme. Service Public cite comme travaux qui demandent aussi une autorisation de la mairie le changement de fenêtres (sauf réparation ou remplacement à l'identique), la création d'une ouverture vers l'extérieur, le changement de couleur des volets ou des fenêtres, la pose de volets ou de barreaux. La fiche sur la déclaration préalable range aussi parmi les modifications de l'aspect extérieur qui peuvent y être soumises le boîtier d'une climatisation ou d'une pompe à chaleur et l'isolation par l'extérieur.

L'ordre compte : selon Service Public, un copropriétaire qui dépose lui-même la demande doit d'abord obtenir l'accord de l'assemblée générale. Le délai d'instruction de droit commun d'une déclaration préalable est d'un mois, et l'autorisation obtenue s'affiche ensuite sur place pendant toute la durée du chantier ; le calendrier complet, recours des voisins compris, est détaillé dans notre article sur les délais d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire.

Travaux faits sans autorisation : ce que peut exiger la copropriété

Un chantier lancé sans vote, alors qu'il en fallait un, est irrégulier. Le syndicat des copropriétaires peut exiger l'arrêt des travaux et la remise en état, ce qui peut aller jusqu'à la démolition de ce qui a été fait, au besoin devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

À l'inverse, un refus de l'assemblée n'est pas toujours définitif. Vous disposez de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal pour en demander l'annulation au tribunal judiciaire, avec un avocat. Et pour des travaux d'amélioration, qui augmentent le confort, la sécurité ou la valeur de l'immeuble, vous pouvez demander au juge l'autorisation de les réaliser.

Ce qu'il faut demander au syndic avant de commander les travaux

• Le règlement de copropriété complet, avec ses modificatifs : liste des parties privatives, clause d'harmonie, éventuelles interdictions.
• Le règlement intérieur de l'immeuble, s'il existe : il peut fixer des horaires de travaux et des règles sur les équipements bruyants, selon Service Public.
• La date d'envoi de la prochaine convocation.
• Le plan pluriannuel de travaux, s'il a été adopté, quand vous projetez d'isoler une toiture ou un plancher : vos travaux ne doivent pas faire partie de ceux que la copropriété a déjà prévus.
• Pour un immeuble dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997, le dossier technique amiante des parties communes, que le syndic doit tenir à disposition ; pour votre appartement, c'est à vous de constituer le dossier amiante des parties privatives, rappelle la fiche sur l'amiante dans l'habitat.

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